无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能订立房屋买卖合同，只有完全民事行为能力人，订立的房屋买卖合同才能生效。
——无民事行为能力人：指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为能力的精神病人。
——限制民事行为能力人：指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。
——完全行为能力人：指满18周岁的公民，只要不属于不能辨认自己行为能力的精神病人；16周岁以上不满18周岁且精神状态正常的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全行为能力人。
无民事行为能力人和限制民事行为能力人要订立房屋买卖合同，应当由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人同意后才能进行。
