房地产开发企业土地增值税的会计处理提要:土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据,依照四级超率累进税率计算税额。公式为
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1、纳税义务人
凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称房地产),并且取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。
2、纳税范围。包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。
3、税率。
房地产开发企业的土地增值税实行四级超率累进税率:房地产增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;房地产增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;房地产增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;房地产增值额超过扣除项目金额200%以上的部分,税率为60%。
4、土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据,依照四级超率累进税率计算税额。公式为:
应纳税额=增值额×适用税率-速算扣除法
增值额=转让房地产取得的收入-法定扣除项目金额
[例]某房地产开发公司有偿转让高级住宅楼一栋,建筑面积5000平方米,单位售价每平方米6800元,开发住宅的实际成本是1800万元,缴纳的营业税及附加为160万元。
1.计算土地增值税:
增值额=转让收入-扣除项目金额=34000000-(18000000+1600000)=14400000(元)
增值率=[14400000÷(18000000+1600000)]×100%=73.47%
增值率为73.47%,适用税率为40%,速算扣除率为5%。
应纳税额=14400000+40%-(18000000+1600000)×5%=4780000(元)
2.会计分录如下:
计提时:
借:经营税金及附加 4780000
贷:应交税金——应交土地增值税 4780000
实际缴纳时:
借:应交税金——应交土地增值税 4780000
贷:银行存款 4780000