房产置业顾问关于XX新城项目的学习报告提要：稍后于三楼会议室通过投影展示，了解XX新城开盘以来各阶段具体营销方式及数据，总结了项目的优劣势及突出问题，重点提出XX新城后期的营销方案
文章来源于 www.liushuye.com房产置业顾问关于XX新城项目的学习报告
一、目的
1、传达XX新城销售进度，学习XX新城销售团队的成功经验，结合个人及项目具体情况，把握乡镇客户群体的营销技巧。
2、讨论XX新城后期的销售重点，讨论后期营销战略方向及具体的营销方案。
二、学习时间、地点
20**年*月22日于**县亢村镇XX新城售楼部
三、学习内容，过程，完成的任务
1、22日上午通过XX新城团队的讲解，熟悉项目区位、户型、价位、销售数据、开发及物业公司等情况后一同参观工地，入户查看每个户型；
2、稍后于三楼会议室通过投影展示，了解XX新城开盘以来各阶段具体营销方式及数据，总结了项目的优劣势及突出问题，重点提出XX新城后期的营销方案；
3、下午对营销方案及现实具体情况进行了讨论，每人做了2分钟的分析发言，并对个别具体活动方案进行深入细致的讨论，顺利完成了本次交流和乡镇项目营销特点的学习。
四、对XX新城项目及营销方式的SWOT分析
(一)Strength（优势）
(1).开发商在当地的信誉、口碑较好，且建筑、施工、上下游建材等相关领域由集团公司控制，对产品的建设周期、成本、品质等控制良好；
(2).物业公司为新乡市最好的物业公司；
(3).国家新农村政策的支持及省、市、县、村各级政府官员的重视；
(4).销售团队在销售过程中提前预判市场形势准确，并在淡季开展入村入户推广手段，了解客户最真实的需求和大量一手数据；
(5).产品定位准确，营销时机成熟；
(6).楼盘区位优势明显，紧邻5所学校（从幼儿园到高中），是平原新区与三县交界地带，为获嘉副中心最大社区；
(7).距离郑州40分钟车程，黄河大桥取消收费，郑州城中村集中改造产生的过渡性，休闲型，投资型，养老型需求集中产生；
(8).“老带新”成功率高。
(二)、Weakness（弱势）
1.体量大，亢村镇仅有9871户，总规划一千多套，后期周边乡镇客户群体萎缩；
2.乡镇营销推广销售渠道少，成本高，效果不理想；
3.自建房观念深厚，对商品房概念淡漠；
4.外出务工者居多，留守人员无决定权；
5.淡旺季周期明显，且淡季漫长；
6.起哄，抱团明显，易出现两个极端（都买/都不买）；
7.口口相传，以讹传讹的负面影响大；
8.对于郑州客户群体，项目距离郑州相对较远，且交通不太方便，竞争对手优势明显，郑北客群不好把握；
9.同区域同质化竞争对手进入市场后竞争加剧。
(三)、Opportunity（机会）
1.已购房客户满意度较高，周边乡镇“老带新”比例会继续上升，有利于针对“老带新”活动的开展；
2.郑州北部城中村改造正处于高峰阶段，郑北客群购买需求集中成熟；
3.89-91年婴儿潮进入婚龄，乡镇新婚量快速增加，对婚房需求增加；
4.省级高层官员的重视，在农村基层村委影响深远，可借此发展村委为新的营销推广媒介
5.新农村政策的推广，提高了老宅翻修自建房的风险成本，新一代农民工对社区化观念逐渐推崇，商品房概念在40-50岁年龄段接受周期随之缩短；
6.前期的成功销售积累的经验，教训以及数据库，可对后期营销策略制定提供支持。
(四)、Threat（威胁）
1.项目周边5千米范围内客户潜力已接近发掘末期，乡镇客群萎缩
2.原阳的新农村项目更接近郑州，且产品定位更精准，郑北客群被截留
3.十八大及习李政府尚未对“新农村及新型城镇化”下发法规性明确文件，后期受国家地产调控和政策变动风险影响大
4.开发公司的建设进度与我们的销售进度对接不良，市场的成熟难快速转化为销售业绩
5.产品成本与房地产整体发展的不可预知性
6.客户需求与消费主张的变更
五、本人对XX新城后期营销的建议，想法
（一)目前应把“老带新”放于营销渠道的首位
1．组织装修、家电团购等活动，实实在在给老客户做好售后服务
2．想办法提高入住率：集中交房赠礼品，装修有优惠等活动快速提高实际入住率
3．举办统一入住开火活动，并在以后的每一年同一日办周年庆
4．优先做好景观，
