关于住宅小区硬件缺陷的报告提要：楼内管道井内应加设一趟排水管道，新小区入住时多回发生自来水跑水事故，现管道井内无排水，跑水后大量的水只能流到楼梯间
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自我来到**物业管理有限公司XX园管理处后，实地查看，并走访了很多业主，对小区各硬件部位的缺陷有了比较多的了解，现将在以下几个方面阐述：
1、空调机位的设置位置和大小不能满足正常的使用，有的是位置在邻居的窗户旁，邻居业主不让其在此地安装，产生了大量的矛盾，自行不能解决时就来物业公司吵闹，使物业公司增加了大量的额外负担；有的空调外机位虽然位置合适，担架上护栏后空调外机根本安装不进去，空调外机形同虚设，空调外机还需挂在其他位置，严重影响小区的整体外观，而且业主反响也很大。对二期售房也有一定的影响。
2、楼层雨水排水管应直接连接到室外的雨水排水井中，在地面以上300mm处设一检查孔，这样既保证了有大雨或暴雨时，园区内路面积水过多，不能解决阁楼养宠物冲洗宠物房间时，有大量污水在园区内流淌。使卫生不能达标。
3、楼内管道井内应加设一趟排水管道，新小区入住时多回发生自来水跑水事故，现管道井内无排水，跑水后大量的水只能流到楼梯间、电梯间或渗过墙体到各住户家中，这样会给物业公司带来大量的额外工作量，而且无论是谁的过错，大量的业主只会针对物业公司来解决这样的问题，如处理不好时业主就会说：“那我不交物业费了。”这样物业公司收费难度加大，使物业公司产生资金链断链。
4、楼梯间照明电灯的设置，现楼道设置的各种照明灯设置密度过大，而且都是手动按钮开关，业主使用时多为只开不关，造成大量的能源浪费，在物业公司以后的运行中还需进行投资改造成为声光控灯头。请地产相关部门在以后的设计中可否直接安装声光控灯头。
5、各单元门内的楼梯间、走廊及电梯运行所需公共部分电费应有相关各业主合理分担，根据是唐价经费字【2007】14号文件中第16条的规定。可现在我小区的三栋楼中都没有相关的计量电表，使物业公司无法收取该方面的电费，望地产公司相关部门在以后的设计中把电表加装上去，以便物业公司长期运行时能收取相关费用。
注：以上提到的唐价经费字【2007】14号文件，是指唐山市物价局和唐山市房产管理局共同下发的关于印发《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知。
6、地下车库的相关配置问题，现XX园小区的地下车库有以下相关问题：
A:照明灯密度过大，造成大量的能源浪费，同时采用的灯具和位置也不太合理。
B:空间设置不合理，造成大量的空置地无法使用（地下车位只有60个）。
C:通往各电梯出入口的走廊的照明灯全部为按钮式开关。、
D:进出口坡道过宽。
拟出以下解决方案：
A:减少照明灯的数量，同时使用高亮度节能灯替代2根组日光灯管。
B:在二期施工中是否可以把相关的设备用房尽量靠近车库外墙侧的地方，把车库相关墙体结构更改成柱或梁的结构。
C:通往各电梯出入口的走廊照明灯更改成单灯头使用（声光控灯头，有监控录像的地方除外）。
D:综上所述，可以节省出来的空间可以设为库房出租或增设停车位，也可以设为仓房出售。这样排风和消防设施、设备，也可减少从而大大的缩小工程自己的投入。
E:出入口宽度应减小，内径有5.5米即可，如二期统一安排时可考虑一个入口两个出口，这样各出入口内径有4米即可。
7、地下水泵房和消防泵房的设备选型时是否可以选用无人值守的设备。可在储水箱多加一套高低水位报警或电磁阀门来进行控制，同时高压岀口加设安全阀，一旦超压时，可从流回储水箱，避免不必要的浪费。也可以减少两名泵房值守人员，每年减少支出应在20000元左右，这样可以大大减少物业公司的后续运行成本。
8、监控设备安装位置现在不太合理，大多数楼内的摄像头不能看到出入人员的面部，只能看到头顶，这样的摄像头形同虚设，公司花费了大量的资金建设，而不能起到应有的作用，业主反应很大。上次小区有业主被盗时公安人员也这么说，作为物业管理处的经理我也非常心痛。望地产公司在将来的设置时是否可以考虑物业公司方面的建议。
9、自行车棚的设立，现在XX园物业小区没有自信车棚，业主们都很不满意；如有车棚一物业公司好管理不至于被盗，二物业公司可以进行管理收费超过100辆自行车物业公司就收回运行成本。
10、园区封闭是小区安全的重要保障措施之一，是否在以后的小区建设中可采取先把围墙或永久围栏现做好然后在在内部施工。（我在北京时看到过这样的施工方式而且不止一家）
以上所述仅是本人一点拙见，请相关部门同仁和领导多多指教，使我在以后的工作中不断提高自己的业务水平及工作能力。
**物业管理有限公司
XX园物业管理处经理：zz
20**年11月5日
