立足于实践需求,为物业服务正本清源--学习“最高人民法院物业服务司法解释”的体会提要：首先是前期物业服务合同问题，明确了业主交纳物业费的义务，明确了一些业主常见的抗辩理由为不正当理由
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-----学习“最高人民法院物业服务司法解释”的几点体会
文/郭志强
20xx年9月9日，市物业办于天津宾馆礼堂举办了“最高人民法院物业服务司法解释”专题讲座。在认真听取住房和城乡建设部房地产业市场监管司物业管理处陈伟处长的讲座之后，觉得它对于物业管理行业来说，是“立足于实践需求，为物业服务正本清源”。它对于项目规范物业管理行业的服务、减少项目的纠纷起到了积极的实际推动作用，为厘清物业管理关系，促进物业服务业理性发展具有现实意义。下面本人就项目工作实际谈几点“最高法司法解释”的体会。
一、首先是前期物业服务合同问题，明确了业主交纳物业费的义务，明确了一些业主常见的抗辩理由为不正当理由。
解释在规定物业服务合同的效力时，首先是前期物业服务合同是有效的，业主不能以自己并非是合同当事人或者放弃权利等提出抗辩，是非常重要的。前期物业服务合同的效力及于当时尚未入住的业主；对于入住后的业主，应当或者可以讲必须接受前期物业合同的约束。当然，应当强调是的无论是前期物业服务合同，还是业委会与物业服务公司签订的物业服务合同，必须依法成立才能发生合同效力，业主与物业企业都必须遵守，享有权利，承担义务。对于物业服务合同无效的问题，解释还特别规定了物业服务企业转委托及具体条款无效的规则，如物业服务内容全转委托，其合同是无效的等。
业主提出未与物业公司签订（前期）物业服务合同，业主拒交物业费；另外，业主提出未享受物业服务企业已经提供的物业服务或者无需接受相关的物业服务，所以不交或少交物业费。住宅小区有的业主以未享受物业服务企业已经提供的物业服务或者无需接受相关的物业服务（如业主提出长期在外地工作、出国或者是炒房、第二套居所等未享受服务或长期未享受服务）等提出抗辩作为理由而拒交物业费或者要求物业公司予以优惠。这种情况法院如何处理呢？
根据新的司法解释，明确规定，经书面催交，业主无正当理由拒交物业费或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同履行了相关规定的服务，业主仅以未享受物业服务企业已经提供的物业服务或者无需接受相关的物业服务为由抗辩，人民法院不予支持。即使业主一段时间内不在小区居住，房屋空置，但物业服务公司仍然间接地为业主提供了服务，使小区建筑物及期附属设施保持正常运行。除非是管理规约（临时管理规约）或者（前期）物业服务合同等有相关的约定或者规定。这里需要强调是的物业服务企业要事先对业主进行书面的告知义务。这里需要提示的是最好通过特快专递等方法对业主进行书面告知，特别是欠费快到二年的业主，这即是企业的一种提示义务，又为今后的进步催交打下基础，也能够及时与不愿联系的业主打通关系提供契机，也是为物业公司保留追缴的物业费的权利。
不管是“前期合同”还是“服务合同”，合同的效力对单个业主是有效力的，我们认这一点是很重要的，非常实用。业主买房前是不与物业公司接触的，因此对前期物业合同大多没仔细看，更不认可，这造成业主入住后物业服务企业的工作非常被动，业主的不认可表现形式就是不交物业费。司法解释的第一条就明确了业主在入住前必须认可和遵从建设单位与物业服务公司签订的《前期物业合同》，这个说法得到了法院的支持，对物业服务公司开展工作非常有利。
二、“最高法司法解释”明确了物业服务企业需要尽职尽责地履行《物业服务合同》以及对业主的承诺与服务细则。
小区项目管理过程中，主要内容是各种类型的纠纷。由于物业服务公司在服务过程中的瑕疵造成物业费收取困难的不在少数。最终结果以诉之法庭予以解决。一般的处理结果是业主交纳或打折收取物业费，而很少有需要物业公司承担违约责任的判决。最高法在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人法法院予以支持。物业服务企业做出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”这一亮点明确指出，对于不正当竞争与不诚信企业的行为将有强有力的针对性。对不顾实际情况，盲目的向业主承诺，只要是公开性的，就应当承担责任，而不能以这类承诺未写入（前期）物业服务合同来时行搪塞。这条规定给物业企业敲醒了警钟，对于不能做到的坚决不要讲，这是企业规避法律风险的一个重要内容。
三、规定业主违反（前期）物业服务合同，违反法律、法规以及（临时）管理规约的责任。
业主在小区内私搭乱建、侵占小区共有部分、妨害其他业主行使权利等，构成业主的违约责任。如果业主对物业公司的制止行为不予接受，物业服务公司可以向人民法院起诉，请求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，对此法院予以支持。这项规定对物业企业来讲具有现实意义。在实际管
